La derogación de la Ley de Alquileres es una medida que el sector inmobiliario esperaba desde hace tiempo. A partir de la entrada en vigencia del Decreto 70/2023, en Tucumán hubo más de un 15% de aumento en la oferta y los precios de las locaciones “cedieron”.

Durante mucho tiempo, el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la provincia advirtió sobre la incertidumbre que atravesaba el sector y la terrible caída en la oferta, las inversiones y la construcción. Esto parecería estar empezando a revertirse, según comentó Romina Gordillo, vicepresidenta de la institución.

“Hay propiedades que estaban a la venta y se están volcando más hacia los alquileres. Estamos hablando de más o menos entre un 15 o un 20% de aumento en la oferta; y los precios iniciales también han cedido un poco”. Esto último es producto de que el propietario ya no especula con los valores de alquiler, al ya no tener la exigencia de mantener un contrato de locación por tres años y con actualizaciones anuales.

“Al ingresar una propiedad en alquiler, uno no está calculando y especulando qué va a pasar en un año. Eso hizo que se descomprima el precio inicial y es algo que ayuda al inquilino”, explicó la experta.

Con la derogación de la ley, el inquilino y el propietario son libres de acordar según convenga; pueden elegir la moneda, el plazo del contrato y los tiempos de actualización. “Por ejemplo, ahora lo que se está usando es que cada cuatro meses se incremente el valor del alquiler”, mencionó Gordillo.

En cuanto a la duración de los contratos, el sector inmobiliario se viene manejando con acuerdos por 24 meses; es decir, un año menos que lo que estipulaba la ley que entró en vigencia en 2020. También puede variar el depósito en garantía, que a veces supone un mes de alquiler y otras veces puede ser un poco más; en pesos o en dólares.

El sector inmobiliario comienza a sumar algunas buenas expectativas, aunque no es así del lado de la construcción. “Esa parte y la de la inversión todavía están intentando recuperar los valores que tenían incluso antes de la pandemia. En un momento comenzaron a mejorar, pero la creciente inflación hizo que vuelva a tener problemas”, indicó Gordillo.

¿Cuánto sale alquilar?

Así, la vicepresidenta del Colegio estimó cuáles son los montos de alquiler promedio dentro de las cuatro avenidas de San Miguel de Tucumán. Un monoambiente tiene como valor inicial entre $ 50.000 y $ 70.000; mientras que un departamento de un dormitorio ronda entre los $ 70.000 y los $ 120.000.

Los valores responden a una serie de variables tales como los metros cuadrados, antigüedad del edificio, si incluye cochera o no y otras cuestiones. Una locación de dos dormitorios dispuesta para alquilar puede variar entre los $ 100.000 y hasta $ 250.000, planteó Gordillo.

Por su parte, especuló que fuera de ese perímetro, los montos pueden caer hasta en un 50% su valor, al encontrarse en la periferia. En definitiva, la mujer analizó que la derogación de la legislación fue positiva ya que incentiva al propietario a que coloque sus inmuebles en el mercado inmobiliario y, a la vez, invierta para la construcción de otros espacios.

En este negocio, Gordillo resaltó la importancia del trabajo inmobiliario en un contexto de libre acuerdo entre las partes. “Intentamos poner un paño de justicia y de realidad del mercado a los propietarios. Por ahí hay alguno que quiere poner la propiedad en dólares y hay algunos inquilinos que no tienen la posibilidad de acceder a la moneda libremente, entonces lo desalentamos”, dijo como ejemplo.

En el largo plazo

El presidente del Colegio inmobiliario, Fernando Guzmán, alertó que los verdaderos efectos de la medida tomada por el Gobierno nacional se verán en el mediano y largo plazo. “Allí la gente, viendo que el nuevo formato es más real, que entiende a las partes y fomenta a comprar propiedades para alquiler, se va a empezar a mover”, consideró.

“(A los efectos) todavía no los vemos, pero sí vemos que hay una mayor tranquilidad en el propietario en el sentido de que no tiene que esperar tanto tiempo para la actualización de precios y, del otro lado, los inquilinos están entendiendo que se quedaron muy desfasados los alquileres”, planteó Guzmán.

En síntesis, desarrolló: “Seguimos viendo que el mercado va despacio y que se están negociando los contratos. De a poco seguramente vamos a ir viendo cuál es el que más le rinde al tucumano, su período de actualización y el índice que le resulte más confiable”. Asimismo, el empresario inmobiliario Germán Schilman comparó los efectos de la medida. “Antes servía más tener el inmueble vacío que ponerlo en alquiler”, determinó. Observó que la derogación de la ley ahora permitirá “un ajuste donde ambas partes estén de acuerdo”, lo que hará que se equilibren los precios “hacia valores más acordes a la realidad”.

“Los precios todavía no bajaron; se van a ir acomodando con el mercado. Al venir de una escasez de inmuebles, una vez que vuelve a funcionar el mercado los precios se acomodan hacia abajo o, por lo menos, no siguen la escalada de precios que lleva el país”, confió.

Costos de construcción

A su vez, Schilman alertó una suba de costos de construcción en la actualidad. “Hoy es más alto que hace dos meses atrás. Lo que pasó fue que hubo una alza importante en pesos y el dólar quedó quieto; hoy construir en dólares es bastante más caro en Argentina”, indicó. El empresario mencionó que, en el mediano plazo, los precios de las propiedades tendrán que subir en dólares para acomodarse al costo real, por lo que el mejor momento para invertir en el mercado inmobiliario es ahora.

“Va a ser un muy buen año para el sector inmobiliario. La plata está, pero la gente está asustada; si es como dicen, que después de abril se acomodará un poco la economía, la gente se va a volcar a la inversión”, aseveró Schilman.

A nivel nacional, el presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra), Enrique Abatti, aseguró que se generaron aumentos en la oferta de inmuebles y bajas de un 20% promedio en los precios de locación, en determinadas zonas de la Ciudad de Buenos Aires.

“Hasta hace más o menos 20 días había oferta cero, no llegábamos a las 50, 60 viviendas; y al día de ayer (por el viernes) había más de 7.000 en oferta”, había dicho en declaraciones a Radio Rivadavia.

PLAZOS. En el sector inmobiliario, en general se firman acuerdos por 24 meses, un año menos de lo que se estipulaba en la ley de 2020.